「ケーキ屋を開業したいけど、物件っていくらかかるの？」
「テナントと店舗兼住宅、どっちが正解？」
私は店舗兼住宅を新築し、約4,500万円かけてケーキ屋を開業しました。
開業から1年。良かったことも、後悔していることもあります。
この記事では、店舗兼住宅でパティスリーを開業したリアルな費用と本音をすべて公開します。
■ 店舗兼住宅の物件費は約4,500万円
結論から言います。
物件費は約4,500万円。
40坪の店舗兼住宅を新築しました。
店と厨房合わせておよそ10坪。
坪単価はおよそ110万円です。
正直に言うと、開店資金はあまりかけずに始めるつもりで、坪単価「50万円台」と書いてあったハウスメーカーの坪単価一覧を見てハウスメーカーを選びました。
でも、実際に建ててみたら坪単価110万円。
オプションはほとんど付けていません。
「店舗兼住宅なので…」と言われましたが、
今思えば、もっと比較すれば良かったのかもしれません。
情弱だったのかな、と考えることもありますが、人生で何度も家を建てる人なんてそうそういないから騙されても仕方ないと諦めています。
■ なぜテナントではなく店舗兼住宅を選んだのか
① 家賃二重払いが怖かった
一番の理由はこれです。
テナントで開業した場合、
自宅の住宅ローン（または家賃）＋店舗家賃になります。
二重固定費は精神的にかなりきつい。
売上が落ちたときも、必ず払わなければいけない。
それが怖くて、最初から「店舗兼住宅」以外の選択肢はなかったです。
② 追い出されるリスク
実際に、隣の店舗は賃貸です。
大家さんがかなり強気で、壊れても修理代は一切出さないそうです。
「どうせ他に貸してくれるところないんでしょ？」というスタンス。
商売が軌道に乗った頃に立ち退きなんて言われたら、立ち直れない。
■ 駐車場問題｜3台は正直きつい
駐車場は3台。
かなり狭いです。
入ろうと思ったけど車いっぱいで帰っちゃうお客様もいます。
裏に住居用の玄関と駐車場を作りましたが、家の位置をずらして、表側をもっと広くしても良かったかもしれません。
後悔ポイントのひとつです。
ただ、メリットもあります。
外観に生活感が出ないこと。
これは店舗兼住宅の中では大きなメリットだと感じています。
■ 国道沿い立地は悪くない。でも次は選ばない
立地は国道沿い。
悪くはありません。
でも、もしもう一度建てるなら、ここは選ばないと思います。
理由は別記事で詳しく書いていますが、
土地選びは本当に慎重にやるべきでした。
■ 店舗兼住宅のメリット
- 通勤時間ゼロ
- 人間関係ストレスがない
- 家賃二重払いがない
- 自分の資産になる
特に「通勤ゼロ」は想像以上に大きいです。
早朝3時から仕込みでも、移動時間がない。
これは体力的にかなり助かっています。
■ 店舗兼住宅のデメリット
- 簡単に撤退できない
- 住所を誰にでも知られてしまう
- 土地選びを間違えると修正不能
- ご近所問題が生活直撃
テナントなら「撤退」という選択肢があります。
でも店舗兼住宅は簡単には動けません。
これは覚悟が必要です。
■ 世帯年収1000万円からの不安
開業前、世帯年収は約1000万円。
普通に暮らしていれば、節約しなくても無理なく貯金できる生活でした。
そこからの開業。
収入は不安定になり、住宅ローンも背負いました。
どこまで下がるのか分からない怖さ。
正直、今でも不安はあります。
■ それでも、私は店舗兼住宅を選んで良かったのか
後悔がゼロかと言われたら、嘘になります。
もっと土地を吟味すればよかった。
駐車場は広くすべきだった。
ハウスメーカーは比較すべきだった。
でも。
毎朝、自分の店のシャッターを開けるとき。
ここが自分の場所だと思えること。
これは何にも代えがたいです。
店舗兼住宅は「正解」ではありません。
でも、少なくとも私にとっては
覚悟の選択でした。
■ まとめ｜店舗兼住宅は慎重に。でも本気ならアリ
店舗兼住宅でのケーキ屋開業は、
- 初期費用は高い
- 簡単に撤退できない
- 土地選びが超重要
それでも、家賃二重払いの不安からは解放されます。
もし今、迷っている人がいるなら
「夢」だけで決めるのではなく、
数字と覚悟を持って選んでほしい。
この記事が、誰かの冷静な判断材料になれば嬉しいです。
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